Eindelijk zijn er weer positieve signalen te horen voor starters op de woningmarkt. En dat was ook nodig, aangezien de starters het zwaarst zijn getroffen door de oververhitte huizenmarkt en de hoge vraagprijzen van de afgelopen jaren. Vorig jaar heeft de overheid een nieuwe belastingregel ingevoerd en deze lijkt nu zijn vruchten af te werpen: beleggers kopen minder woningen en dus hebben de reguliere huizenkopers meer kans. Een positieve ontwikkeling, maar makkelijk is het nog steeds niet.

De woningmarkt blijft namelijk ongekend krap en woningprijzen uitzonderlijk hoog. Desalniettemin worden de kansen voor starters groter. Zeker ook met de mogelijkheden die gemeenten tegenwoordig hebben met de zogeheten opkoopbescherming. In deze nieuwste Van de Water blog gaan we in op de laatste ontwikkelingen met betrekking tot beleggers en nieuwe wetgevingen, die positieve gevolgen hebben voor de starters in Nederland.

Beleggers
Sinds 2010 werden er jaarlijks telkens meer woningen verkocht aan beleggers: mensen die er zelf niet in wilden gaan wonen, maar die er geld mee wilden verdienen. Echter, sinds 2021 is er een einde gekomen aan deze tendens. Vorig jaar daalden het aantal woningaankopen door beleggers zelfs aanzienlijk. Met als logisch gevolg dat er meer huizen overblijven voor reguliere huizenkopers, waaronder starters.

Uit cijfers van het Kadaster is allereerst gebleken dat het aantal woningen dat door kleine investeerders werd gekocht, de afgelopen tien jaar verviervoudigd is. Onder deze groep van kleine beleggers vallen de mensen die maximaal vijf woningen in hun bezit hebben. Dit is dan ook de grootste concurrent van de starter. Zij richten zich namelijk vaak op dezelfde prijsklasse: de relatief goedkoopste.

Nu is uit de meest recente cijfers van het Kadaster gebleken dat deze groep beleggers massaal is afgehaakt. Waar in 2020 nog 13.000 woningen door hen werden gekocht, was dat in 2021 nog maar de helft: 6.500.

Overdrachtsbelasting
Experts schrijven deze daling toe aan de veranderingen omtrent de overdrachtsbelasting. Tot 1 januari 2020 diende elke koper van een woning twee procent van het aankoopbedrag aan de belasting te betalen. Om starters op de woningmarkt tegemoet te komen, heeft de overheid deze overdrachtsbelasting voor beleggers toen verhoogd naar acht procent, terwijl kopers jonger dan 35 jaar zijn vrijgesteld van deze belasting. Hierover heeft u in onze blog van november alles kunnen lezen.

Puur afgaand op de resultaten, lijkt deze gewijzigde wetgeving dus te werken. Het aantal kleine beleggers is inmiddels dus gehalveerd, terwijl het aantal koopstarters is gestegen: van 72.000 naar 80.000.

Tijdelijk of blijvend
De grote vraag is nu of deze ontwikkeling van tijdelijke of blijvende aard is. Paul de Vries van het Kadaster durft het nog niet te zeggen: “Misschien maken de beleggers even pas op de plaats. In een tijd van sterke prijsstijgingen, op een markt waar voortdurend wordt overboden, denken de beleggers vaker: met deze woningprijzen – inclusief de verhoogde overdrachtsbelasting – verdien ik mijn investering niet meer terug”.

Maar ook dat kan weer veranderen. Zo zorgt de stijgende hypotheekrente er momenteel alweer voor dat starters een minder hoge hypotheek kunnen afsluiten. Voor hen maakt dat de woningen minder betaalbaar, terwijl het wel tot een daling van de vraagprijzen zou kunnen leiden. En dat is weer koren op de molen van de beleggers.

Opkoopbescherming
Sinds begin dit jaar hebben gemeenten ook nog een troef in handen om de drempel voor beleggers te verhogen. Dankzij een nieuwe wetgeving kunnen zij de zogeheten opkoopbescherming toepassen. Dat wil zeggen dat zij buurten kunnen aanwijzen waar een woning – tot een bepaalde vraagprijs – alleen gekocht mag worden door iemand die er ook daadwerkelijk zelf gaat wonen. Pas na maar liefst vier (!) jaar mag de nieuwe eigenaar de woning verhuren. Op deze manier wordt de markt voor beleggers minder aantrekkelijk, zeker als het om de relatief goedkopere woningen gaat. En laat dat nu net de woningen zijn waar starters nadrukkelijk naar op zoek zijn.

Meer informatie
De woningmarkt blijft zich ontwikkelen en her en der ontstaan er kansen voor starters. Bent u zo’n starter? En heeft u vragen of bent u op zoek naar een persoonlijk advies voor uw situatie? Onze erkende financieel adviseurs én makelaars helpen u graag verder!

Bron: Trouw, Hanne Obbink