Een huis is – zeker tegenwoordig met de huidige woningmarkt – een grote aankoop. Ondanks de huidige coronacrisis is de vraag naar woningen ongekend hoog, is het aanbod historisch laag en blijven de huizenprijzen maar stijgen. Zo is uit cijfers van de NVM gebleken dat de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in het tweede kwartaal van 2021 is gestegen naar € 410.000,-. Ten opzichte van een jaar geleden is dat een stijging van bijna 20%; de grootste stijging sinds de start van de metingen in 1995.

Het is daarom des te fijner om goed te weten welke rechten en plichten zowel de koper als de verkoper hebben. In deze blog zetten we de belangrijkste punten voor u op een rij, zodat u exact weet waar u aan toe bent.

Gebreken
U koopt een huis inclusief alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Het is dan ook zeer belangrijk om bij twijfel of onzekerheden een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren. Indien u gebreken namelijk pas achteraf constateert, komen deze in principe voor rekening van de koper. Uiteraard geldt dat niet indien er sprake is van ernstige gebreken waardoor de woning niet optimaal gebruikt kan worden.

Ook wordt er een uitzondering gemaakt wanneer duidelijk is dat de verkoper ervan wist, maar het heeft verzwegen. Wettelijk is dit niet toegestaan, aangezien de verkoper een informatie- en mededelingsplicht heeft. Daar tegenover staat een onderzoeksplicht voor de kopende partij. Kortom: alles zal moeten worden verteld én gevraagd, alvorens de handtekeningen worden gezet.

Koopovereenkomst
Vergelijkbaar met een arbeidsovereenkomst tussen werkgever en werknemer, zal er bij de (ver)koop van een woning ook een overeenkomst opgesteld moeten worden: de koopovereenkomst. Hierin worden afspraken vastgelegd over de hoogte van de koopsom, de datum van de overdracht en wat er al dan niet in het huis achterblijft. Worden deze afspraken door één van de partijen niet nagekomen, dan staat hier een boete tegenover. Meestal is dit 10% van de afgesproken koopprijs.

Vraagprijs & bod
Een vraagprijs en een uitgebracht bod zijn, in tegenstelling tot wat veel mensen denken, niet bindend. Sterker nog, de verkopende partij hoeft niet eens te reageren op een uitgebracht bod. Om die reden wordt het dan ook aangeraden om bij het uitbrengen van een bod te vermelden hoe lang het bod geldig is en onder welke voorwaarden. Mogelijke voorwaarden kunnen de opleverdatum en ontbindende voorwaarden zijn.

Onderhandelen
Het behoort ook tot de mogelijkheden dat de verkopende partij het uitgebrachte bod te laag vindt, maar dat ze met een tegenbod komen. Vanaf dat moment zijn de beide partijen in onderhandeling. Hierbij behouden partijen altijd het recht om het uitgebrachte bod in te trekken, te verlagen of te verhogen. Ook het stellen van andere voorwaarden is nog mogelijk.

De verkopende partij mag op haar beurt gewoon doorgaan met het houden van bezichtigingen, waarbij ook andere gegadigden een bod uit mogen brengen. Indien de verkoop via een makelaar gaat, moet die dat wel aan de kopende partij melden. Daarbij is het verboden voor een makelaar om potentiële kopers tegen elkaar uit te spelen om zo de prijs op te drijven.

Bedenktijd
Pas wanneer beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend, is er sprake van een bindend contract. En zelfs dan heeft de (particuliere) koper nog drie dagen bedenktijd. Binnen deze periode is het toegestaan de koop zonder opgave van redenen ongedaan te maken, zonder dat hiervoor een boete betaalt dient te worden.

Voor de verkopende partij geldt dit niet. Als die na de ondertekening alsnog van het contract af wil, kan dat, maar staat hier wel een boetebedrag tegenover.

Ontbindende voorwaarden
Vrijwel altijd maken de ontbindende voorwaarden deel uit van de koopovereenkomst. Met andere woorden: welke zaken kunnen ervoor zorgen dat de overeenkomst ontbonden kan worden? De twee bekendste zijn het voorbehoud van financiering en het bouwkundig voorbehoud. In dat geval mag de kopende partij – zonder boete – van de koop afzien als ze onvoldoende hypotheek kunnen krijgen of als het huis onverwachte bouwkundige gebreken blijkt te hebben. Om die reden is het dan ook altijd verstandig deze ontbindende voorwaarden op te laten nemen in de koopovereenkomst.

Contact
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of bent u van plan binnenkort een (ander) huis te kopen? Onze NVM makelaars en erkende financieel adviseurs helpen u graag verder.